Syndics de copropriété : des nouvelles règles imposées par la crise sanitaire, mais qui vont aussi dans le sens des copropriétaires
Le fonctionnement des syndics de copropriété a considérablement été modifié ces dernières années. Deux textes ont notamment impacté la profession : la Loi ALUR adoptée en mars 2014 puis la Loi ELAN promulguée le 23 novembre 2018. Le législateur à l’occasion de ces révisions du droit au logement et de l’introduction des technologies numériques dans la gestion immobilière avait déjà contribué à faire évoluer les règles de fonctionnement des syndics de copropriété. Mais la crise COVID-19 à nécessité de nouvelles dispositions qui, de manière inattendue, ont accéléré certains aspects de ces réformes. L’organisation des assemblées générales de copropriétaires se voit notamment bouleversée dans ses modalités par plusieurs décrets publiés depuis le début de l’année 2020.
Loi ALUR et Loi ELAN : quels impacts sur les syndics de copropriété
La Loi ALUR : des règles plus contraignantes, mais aussi quelques aménagements plus souples en faveur des assemblées de copropriétaire
Les nouveautés introduites par la Loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), couvrent un champ large de dispositions relatives aux logements en location. En ce qui concerne le fonctionnement des syndics de copropriété, ce texte, dont certaines dispositions sont entrées en vigueur dès le 27 mars 2014, a redéfini les règles qui régissent les relations entre syndics et copropriétaires. Le législateur a entre autres voulu :
• Créer un nouveau contrat type de syndic normalisé
• Renforcer les conditions d’obtention de la carte professionnelle pour les acteurs de la gestion immobilière qui sont désormais soumis à une obligation de formation
• Définir une rémunération encadrée des syndics reposant d’une part sur un forfait et sur une liste exhaustive de prestations spécifiques pouvant faire l’objet d’une facturation
• Une mise en concurrence des syndics de copropriété qui devait initialement intervenir chaque année avant que la Loi MACRON du 6 août 2015 ne rende obligatoire ce principe que tous les 3 ans
La Loi ALUR a également modifié les modalités concernant la convocation des assemblées de copropriétaires ainsi que leur déroulement. Ce volet de la Loi allait dans le sens d’une modernisation des process. Deux dispositions constituaient ainsi des avancées majeures :
• L’obligation faite aux syndics de proposer aux copropriétaires l’envoi d’une convocation par courrier électronique
• Des règles assouplies concernant la majorité requise en assemblée générale lors de prises de décision relatives à l’engagement de travaux
La Loi ELAN va beaucoup plus loin que la Loi ALUR sur le volet numérique
Promulguée au journal officiel le 24 novembre 2018, la Loi ELAN a profondément réformé le fonctionnement des copropriétés. Ce texte a notamment instauré la faculté d’organiser à distance des assemblées de copropriétaires. Il légalise en effet la possibilité que ces assemblées se tiennent en visioconférence. Il précise en outre les conditions du vote à distance qui devra désormais permettre à toute personne dans l’impossibilité de se déplacer de faire pleinement valoir ses droits.
Si les Lois ALLUR et ELAN étaient indéniablement à l’origine d’avancées majeures quant à l’organisation et aux modalités de convocation des assemblées de copropriétaires, leur mise en œuvre demeurait néanmoins soumise à un calendrier non encore complètement défini. La crise sanitaire a permis d’accélérer l’entrée en vigueur de ces nouvelles mesures avec plusieurs décrets publiés depuis le début de l’année 2020.
AG à distance et vote par correspondance : des mesures désormais effectives
Si la Loi ELAN avait posé le principe de la tenue d’assemblée de copropriété à distance, elle subordonnait néanmoins l’organisation d’AG en visioconférence à la validation technique des moyens mis en œuvre par les syndics. Par ailleurs, l’adoption de ce procédé devait au préalable être l’objet d’un accord écrit recueilli auprès de chaque participant. Ces contraintes n’ont pas permis une mise en place rapide de la dématérialisation totale des assemblées de copropriété. Mais l’impossibilité de réunir des AG au moment de la crise sanitaire a conduit les pouvoirs publics à agir vite pour remédier à ces difficultés. Ainsi, 2 ordonnances, l’une datée du 25 mars 2020, puis la seconde du 20 mai 2020 ont autorisé la tenue d’assemblée de copropriétaires en visioconférence sans que la validation de ce dispositif ne nécessite au préalable un vote d’adoption au sein de l’AG.
Enfin, s’agissant du vote par correspondance aux assemblées générales de copropriété, un décret du 2 juillet 2020 a définitivement entériné les règles d’une participation aux AG sans présence physique. Depuis le 4 juillet 2020, date de promulgation de ce texte, un copropriétaire n’a donc plus obligation de se rendre aux AG pour y participer et surtout exercer son droit de vote.
